万柳书(shū)院，暴雷(léi)了。

　　今年年初“万(wàn)柳(liǔ)少爷(yé)”的意外走红(hóng)，让(ràng)这个位于北京海(hǎi)淀的豪宅(zhái)被全国知晓，其背后曾宣称要做地产(chǎn)界“劳斯莱(lái)斯”的神秘(mì)开发商(shāng)——中赫(hè)集(jí)团(tuán)，也(yě)被拉向(xiàng)台前。

　　而如今，万柳书院再次(cì)受(shòu)到舆论(lùn)关注，起因(yīn)中赫集团成了共(gòng)同债(zhài)务人被中国信达追(zhuī)债，中国信达为了收回钱(qián)款不得不(bù)将中赫抵押的75套万柳书院(yuàn)豪宅拍卖(mài)。可问题(tí)是，这些房子早已售出，业(yè)主并(bìng)非中赫集团，那(nà)些真正斥巨资(zī)购入(rù)房产(chǎn)的有(yǒu)钱(qián)人，房子现在莫名奇妙(miào)地(dì)被拍(pāi)卖(mài)，算是被割了！

　　截至发稿，暂未看到这些业主的(de)维权(quán)信(xìn)息，难怪有网(wǎng)友调侃：“富人被割(gē)韭(jiǔ)菜(cài)的时候，他们的姿势(shì)都那么优雅。”

　　不过事(shì)件背(bèi)后，可能没你(nǐ)想象的那么(me)简单。

　　1

　　富人被精准收割？

　　最惨的可能(néng)还是债主

　　“北(běi)京(jīng)豪(háo)宅的尽(jǐn)头是万(wàn)柳书院”，但谁都没想到，这个(gè)位于海(hǎi)淀(diàn)核心(xīn)区位，名校环(huán)绕的顶级豪(háo)宅，竟然暴雷了！

　　近(jìn)日，有网友发现，中(zhōng)国信达在京东拍卖上，上架了(le)“北京赫华恒瑞房地产开发有限公司不良债权转让项(xiàng)目”，债(zhài)权总额(é)高达近47亿(yì)，该项目的(de)抵押物中，包(bāo)括75套万柳书院住宅。

　　据京东拍卖显(xiǎn)示，上述不良债权转让项目的处置主体是中国信(xìn)达(dá)资产管理股份有限公司北(běi)京市分(fēn)公(gōng)司（下称(chēng)中(zhōng)国信达北分），处置(zhì)的是(shì)对(duì)北京赫华恒瑞房地产(chǎn)开发有(yǒu)限公司（下称赫华恒瑞）的不良债(zhài)权。截至2023年1月31日，债权金额约为46.95亿元(yuán)人(rén)民币(bì)，其中债权本金37.50亿元。中赫集团有限公(gōng)司(sī)是(shì)共同(tóng)债务人。目前，该项目已有(yǒu)1万次围观，35名意向人。

　　从表(biǎo)面上看，这就是一起中国信达(dá)北分讨债的故事，但(dàn)实际上(shàng)，75套豪宅(zhái)的背后暗藏秘(mì)密(mì)。

　　据(jù)此前媒体报(bào)道，万柳书(shū)院总共301户，而且早已售(shòu)罄。如果该(gāi)报道属实，说(shuō)明这(zhè)些房子实际上都是卖出去了的，是有人住的。

　　那(nà)为什么(me)中国(guó)信达的拍(pāi)卖(mài)页面上又注(zhù)明这75套房(fáng)子(zi)是“未出(chū)售”的(de)状态呢？只能说明这些房(fáng)子(zi)根本没(méi)有网签(qiān)，也没(méi)有房产证！

　　第一(yī)财经(jīng)的报道证实了上述内容。有豪(háo)宅中(zhōng)介透露(lù)，中赫集团早就(jiù)把(bǎ)这75套房子抵押出去(qù)，现在(zài)还没资金(jīn)解抵(dǐ)押，所以不能(néng)网(wǎng)签(qiān)、没(méi)办(bàn)房(fáng)本。

　　作为海淀(diàn)的顶级(jí)豪宅，最强学区房(fáng)，万柳书院的业主(zhǔ)基本都是北京的(de)高端(duān)人士，柳传志、丁(dīng)磊等知(zhī)名商业大佬也是万柳书院的(de)业(yè)主。另(lìng)据地产自媒体“地产(chǎn)八卦女”爆料，万柳书院(yuàn)的业主中，还有不少中赫集(jí)团的高(gāo)管、合作(zuò)伙伴(bàn)、亲(qīn)戚朋友等(děng)。

　　由(yóu)此(cǐ)，不少(shǎo)网(wǎng)友感叹，“富人也被精准(zhǔn)收割了！”

　　不过，如果这些业主确(què)实已经支付(fù)价款并实际(jì)占有，那(nà)么，中国信达转(zhuǎn)让这笔不良债权回本的(de)愿(yuàn)望，或将泡汤。这次拍卖损失最大的，没准还是债主(zhǔ)中(zhōng)国信达。

　　根(gēn)据相关法律规定，民(mín)事执行中，业主已经(jīng)支付(fù)价款并实际(jì)占有，但未办理过户手(shǒu)续的，如(rú)果业主没(méi)有(yǒu)过错(cuò)，人民法(fǎ)院不得查封、扣押、冻结(jié)，已(yǐ)经查封的可(kě)以向法(fǎ)院提出执行异议申请，请求(qiú)法院(yuàn)解除查封，同时可以联合起诉开发商，要求退(tuì)还购(gòu)房款或办理(lǐ)房产证(zhèng)，并承担违(wéi)约责(zé)任。

　　此外(wài)，今年4月(yuè)，人民法院报(bào)公布《最高人民法(fǎ)院关于商(shāng)品房消费者权利保护(hù)问题的(de)批复》，以司法解释的方式明确了购房人的(de)优(yōu)先(xiān)权：

　　商(shāng)品房消(xiāo)费者以居住为目的购买房屋(wū)并已支付全部(bù)价款，主张(zhāng)其房屋(wū)交付请求(qiú)权优先于建设工(gōng)程价款(kuǎn)优先受偿(cháng)权、抵(dǐ)押权以(yǐ)及其(qí)他债(zhài)权的，人民法院应(yīng)当予以支持(chí)。只支付了部分价款(kuǎn)的商品房消(xiāo)费者(zhě)，在一审法庭辩论终结前已实(shí)际支付(fù)剩余价款(kuǎn)的，可(kě)以适用前款(kuǎn)规定。

　　也就是说，如(rú)果这75套房子均为(wèi)“已(yǐ)售(shòu)未网签(qiān)”，那么这笔(bǐ)不良(liáng)债权(quán)，实际上是个(gè)烫手山(shān)芋。可能不(bù)仅不能卖出去(qù)回本，抵押的这75套房(fáng)子，还会被业主讨回去。

　　中国信达，将(jiāng)会(huì)赔了夫人又折(zhé)兵(bīng)？

　　2

　　地产界(jiè)的“劳斯(sī)莱斯(sī)”

　　成(chéng)了“老(lǎo)赖”

　　这次债权公司中(zhōng)国(guó)信(xìn)达申请(qǐng)不良债权转让，可(kě)以追溯到金谷(gǔ)信(xìn)托(tuō)踩雷赫华恒瑞。

　　天(tiān)眼查显示，目前中国信达已经成(chéng)为赫华恒瑞唯(wéi)一股(gǔ)东。但此前，赫(hè)华恒瑞为中(zhōng)赫集团旗下子公司。2019年4月22日，中(zhōng)赫集(jí)团、中赫置地等选择退出了赫华恒瑞的股东行列(liè)，中(zhōng)国金(jīn)谷(gǔ)国际信托有限责任公司(sī)成为了唯一股东，后者由中国信达资(zī)产管理股份(fèn)有限公司(sī)持股93.75％。

　　作(zuò)为房地(dì)产开发商(shāng)，相较(jiào)其他房企(qǐ)，中赫集团(tuán)既(jì)没(méi)有很(hěn)大规模(mó)，也(yě)没有很(hěn)高(gāo)的国民知名度，但却在北京豪(háo)宅圈(quān)留下一个(gè)个传说。

　　如(rú)钓鱼(yú)台七号院，作为中赫集团进入北京的第一个豪宅项目，2011年，中(zhōng)赫置地推(tuī)出钓鱼岛七号院(yuàn)3号楼(lóu)，高达30万/平米(mǐ)的(de)天价，成为(wèi)当时京城最(zuì)贵的楼盘，引发了(le)市场强烈震(zhèn)惊。

　　随后(hòu)开发的万柳书院，更是被誉(yù)为“北京海淀顶端(duān)豪宅”。2012年(nián)，中赫置(zhì)地以26.3亿元，溢价(jià)率40.9％，从融创、保利(lì)、万科(kē)等大型知名房企(qǐ)手中，抢下了北(běi)京万柳(liǔ)地块，成为北(běi)京当年的“双(shuāng)料(liào)地王(wáng)”。很快，万(wàn)柳书院(yuàn)就以神秘高端的(de)姿态杀(shā)入市(shì)场，无论是(shì)一块(kuài)块从荷兰运回来(lái)的(de)灰(huī)砖垒起来的五米高墙，还是每(měi)棵成本超6万的(de)成(chéng)年银杏树，还是(shì)每平米20万元的价格，都令(lìng)业内(nèi)外震(zhèn)撼(hàn)不已。

　　“万(wàn)柳的(de)墙、西宸的缸、霄八的(de)顶儿、融(róng)创的湖、紫辰院的(de)树、北平府的院儿(ér)。”从这句顺口溜(liū)中，就(jiù)可看出其在(zài)北京豪宅圈的地(dì)位。2014年末上(shàng)市(shì)的它，对(duì)手是(shì)当时有名的融创(chuàng)观澜嘉苑、佳兆业广(guǎng)场(chǎng)、恒(héng)大华(huá)府等，现如今，它远远超过这些对手。

　　去年(nián)，万柳书院一套300平米的法拍房(fáng)，最终成交(jiāo)价1.09亿、单价达到惊人的36万元/平米，说明万柳书(shū)院虽然已经推出了(le)8年(nián)之久，但其依旧(jiù)在北京豪宅圈备受追(zhuī)捧。

　　中赫(hè)集(jí)团(tuán)开发的豪宅(zhái)，也吸引了不少知(zhī)名人士(shì)，如知名演员宋丹丹，就住在钓鱼台(tái)七号院(yuàn)。而柳传(chuán)志、丁磊等知(zhī)名商(shāng)业大佬则(zé)居住(zhù)在万柳书院。

　　几大(dà)豪宅的成(chéng)功奠定(dìng)了中赫集团的“高端路线”，也因此(cǐ)，它被(bèi)外界贴上了，“卖(mài)北京城最(zuì)贵的房，拿(ná)北京城(chéng)最贵(guì)的地”，“做地产中(zhōng)的‘劳斯莱斯’”的标(biāo)签。

　　但(dàn)隐藏在(zài)豪宅开发商光(guāng)环的背后，这个地产界“劳斯莱斯”却多次成为被(bèi)执行(xíng)人，被执行标的高达11亿。

　　今年年初，因为(wèi)履(lǚ)行能力而拒不履行生效法律文书确定义务(wù)，中赫(hè)集团正(zhèng)式(shì)成了“老赖”。

　　3

　　中赫被北京(jīng)国安坑了？

　　中赫集团如今沦(lún)落到这个地步(bù)，其实是有迹可(kě)循的。

　　事实上(shàng)，早在今年年初“万柳书院少爷”走红之时(shí)，深蓝财经(jīng)就曾(céng)深挖出背后的中赫集团(tuán)，发(fā)现其深陷财务危机。

　　从知名豪宅的开发商到沦(lún)为(wèi)“老赖”，中赫集(jí)团实(shí)控(kòng)人(rén)周金辉的人生轨迹跟着急转直下。而(ér)追根溯源(yuán)，这个转(zhuǎn)折(zhé)点，就在于收购北京国安。

　　近(jìn)十(shí)年来，房企(qǐ)纷纷开始了多(duō)元化(huà)转型，但转(zhuǎn)型之路并(bìng)不好走。早在2008年(nián)开始(shǐ)，中赫集(jí)团就尝试过多元化业务，先后进军能源(yuán)市(shì)场、团购网站(zhàn)，但最终都(dōu)惨淡收场。最终，周(zhōu)金(jīn)辉将转型的目光，放(fàng)到了体育领域。

　　2016年(nián)，在蚂蚁(yǐ)金(jīn)服(fú)与IDG资本退(tuì)出后，中(zhōng)赫集团(tuán)以35.5亿(yì)元参股国安(ān)足球俱乐部64％股(gǔ)权，成为国安的新(xīn)东家。接(jiē)着在2021年6月，中赫集(jí)团从中(zhōng)信集团(tuán)手中拿下北(běi)京国安俱乐部36％股(gǔ)权，至此拿(ná)下北京(jīng)国安俱乐部全部股权。如果北京国安的估值一直(zhí)没变(biàn)，那么中赫集(jí)团拿(ná)下北京国(guó)安，总计花费(fèi)了约55.5亿。

　　看(kàn)到(dào)这里，有人也许会(huì)感叹：卖豪宅真(zhēn)是赚钱啊！NO，NO，NO!如果真的是这样，中赫(hè)为什(shén)么又(yòu)要(yào)质(zhì)押股权呢(ne)？

　　2017年以来，中(zhōng)赫(hè)集(jí)团(tuán)及(jí)其实(shí)控人(rén)周俄罗斯语乌拉是什么意思 中国人可以说乌拉吗(zhōu)金辉夫妇将其手中的中赫集团(tuán)股(gǔ)份质押陆续质(zhì)押，据(jù)企查查显(xiǎn)示，目前中赫(hè)集(jí)团共有(yǒu)11条股权出质(zhì)记录。质权人包括海金商业保(bǎo)理(lǐ)、北京建(jiàn)工、山东国际信托、中融(róng)信托、中信建设等。

　　这与(yǔ)入(rù)主北(běi)京国安的时间(jiān)完全吻合。

　　然而，入主(zhǔ)北京国安(ān)后(hòu)，不仅(jǐn)国安的经营(yíng)状况没有得到改善，中(zhōng)赫集团也被拉入(rù)泥淖(nào)。

　　据北京产(chǎn)权交易所官(guān)网信息显示，2020年，北(běi)京(jīng)国安(ān)足(zú)球俱(jù)乐部实现营业收(shōu)入1.03亿(yì)元，净利润-12.09亿元。截至2020年末，该(gāi)俱乐(lè)部(bù)资(zī)产总(zǒng)计(jì)5.38亿元，总负债18.51亿元(yuán)。

　　为了缓解资金压(yā)力，中(zhōng)赫集团和周金辉夫妇还在持续质(zhì)押手中的中赫(hè)集团股份，但国(guó)安和中赫的经营状况却持(chí)续没有好转。

　　不(bù)仅中赫(hè)集团被(bèi)5次列被执行人，执(zhí)行(xíng)标的(de)高达(dá)11亿(yì)，北京国(guó)安也(yě)3次与(yǔ)中赫(hè)集团、中赫置(zhì)地、及中赫集团(tuán)股东(dōng)周(zhōu)金辉、李彩霞等(děng)共同成为被执行(xíng)人，执行(xíng)标的(de)约10.45亿。

　　今年1月(yuè)，因为履行能力而拒不履行生效(xiào)法律文书确(què)定(dìng)义务(wù)，上述被执(zhí)行人成为俄罗斯语乌拉是什么意思 中国人可以说乌拉吗“老赖(lài)”。只(zhǐ)有(yǒu)北京国安(ān)，目前幸免于(yú)难。不过在(zài)实控人都成为老赖(lài)的情况下，被执(zhí)行10个多(duō)亿的北京(jīng)国安，又如何能独善其(qí)身(shēn)？

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