OPPO宣布(bù)关停旗下芯片(piàn)子公司哲库(kù)科(kē)技，引发(fā)了公募REITs扩募风(fēng)波，如今(jīn)，二级市场的影(yǐng)响仍(réng)未停歇(xiē)。

　　Wind数据(jù)显示，5月15日(rì)，华安张江(jiāng)光大园REIT开盘继(jì)续延续(xù)此(cǐ)前几日的下跌(diē)走势，午后跌幅一度扩大，尾盘有所拉升(shēng)，全天(tiān)收跌(diē)6.22％，最近3个交易(yì)日(rì)跌幅(fú)超(chāo)过9.69％。

　　此前，华(huá)安张江(jiāng)光大园(yuán)REIT曾发(fā)布(bù)公告，紧(jǐn)急回应称(chēng)，哲库科技是其扩(kuò)募拟新购入基础设施资(zī)产(chǎn)张润大(dà)厦的(de)重要(yào)承租方之一，目(mù)前(qián)未收到哲库科技及OPPO方面关于停止执行已签(qiān)租赁协议的通知。同时，在公告中，华安张江光大园REIT进一步表示，原始权(quán)益(yì)人(rén)将继续密切关注(zhù)哲(zhé)库科技后续(xù)情况，积(jī)极做好相(xiāng)关应(yīng)对。

　　此外，张江REIT拟扩募购(gòu)入项目的原始权(quán)益人(rén)相关负责(zé)人也(yě)表示，近(jìn)期已同步启动了应急预案(àn)，排(pái)摸(mō)储备租户，积极应对哲库提前退租的可能事项。由于张润大厦(shà)是(shì)全(quán)国(guó)首批REITs申报(bào)扩募项目，公司(sī)领导(dǎo)高度重视，浦东新区国资委也高度关注。

　　多位业内人士表示，华(huá)安(ān)张江光大(dà)园REIT近(jìn)期市场波动较大，但其实(shí)不动(dòng)产公募REITs项(xiàng)目短(duǎn)期出(chū)租率下跌并不会(huì)从根本(běn)上影(yǐng)响其内(nèi)外价值，投资者应理性看(kàn)待。

　　张(zhāng)江光大(dà)园REIT

　　二级市场价(jià)格继(jì)续波动

　　本周，OPPO关(guān)停旗下芯(xīn)片子(zi)公司哲库科技的事件继续(xù)扰(rǎo)动公募REITs市(shì)场。

　　Wind数据显示(shì)，5月(yuè)15日，华安张江光大园REIT以3.726元的(de)价格小幅低开，此后二级市场(chǎng)价格开(kāi)始震荡走低，午盘收跌6.17％。午后，华安(ān)张江光大园REIT跌幅一(yī)度(dù)扩大(dà)到8.30％，随后(hòu)价格有所回升，最(zuì)终(zhōng)报收(shōu)3.512元(yuán)，全(quán)天跌幅6.22％。

　　受近期不利(lì)消息(xī)影响，华安(ān)张(zhāng)江(jiāng)光大园REIT最近几个交易(yì)日二级市场价格表现欠佳，5月(yuè)11日以(yǐ)来，3个交易日跌幅达到9.69％，今年以来跌幅7.76％。不(bù)过，自2021年6月(yuè)21日上(shàng)市以来(lái)，华(huá)安张江(jiāng)光大园REIT累计(jì)涨(zhǎng)幅超(chāo)过(guò)24％，在(zài)全市场公募REITs中(zhōng)位居(jū)前列。

　　从5月15日公募REITs市场整体表现上看，目前(qián)上市的8只产(chǎn)业园(yuán)区基础(chǔ)设施REITs中(zhōng)，仅博(bó)时招(zhāo)商蛇口产业(yè)园REIT微幅(fú)上涨(zhǎng)，其余7只均有不(bù)同程度(dù)下(xià)跌(diē)，8只产业园区基(jī)础(chǔ)设施REITs5月(yuè)15日平(píng)均跌幅1.38％。今年(nián)以来平均跌(diē)幅5.17％。

　　“此前，张江REIT一季报中已经(jīng)披露(lù)张(zhāng)江(jiāng)光大园(yuán)项目出租率有所下降，如今拟扩募(mù)的(de)项目又遭遇突(tū)发事件，因此导致(zhì)二级市场价格(gé)出现(xiàn)波(bō)动。”一位业内人士分析称。

　　不过，在上(shàng)述人(rén)士(shì)看来，尽(jǐn)管(guǎn)出于风险规避的原因，最近(jìn)几个交易日场内(nèi)资金(jīn)有所流出，但(dàn)是，不动(dòng)产(chǎn)公募REITs项目短期(qī)出租率下跌(diē)并不会(huì)从根(gēn)本(běn)上(shàng)影响其内外价值。

　　他(tā)也同(tóng)时表示(shì)，目(mù)前随(suí)着二级市场价格(gé)下跌，风险也(yě)得到一定释(shì)放，但(dàn)是(shì)价(jià)格(gé)涨跌会受到基(jī)本(běn)面、情绪面等(děng)多重(zhòng)因(yīn)素(sù)影响，不好(hǎo)判断价格(gé)是不是已经完全触底。

　　此外，还有一(yī)位(wèi)业内人士表示(shì)，今年整体REITs市场表现低迷，不少产品年(nián)内二级市场跌方差分析英文缩写，方差分析英文翻译幅较大(dà)，其(qí)实(shí)有些隐含(hán)收益(yì)率高的产品(pǐn)具备一定的投资价值，很适合(hé)稳健类投资者。此外，伴随(suí)着经济复苏的步伐，产业(yè)园区、物(wù)流类等REITs产(chǎn)品具备一定(dìng)的投(tóu)资价值。

　　先锋瑞(ruì)驰私募(mù)基(jī)金执行(xíng)董事高如星对(duì)此表示，若张江(jiāng)园区最(zuì)终能顺利(lì)解决招(zhāo)商，平(píng)稳过(guò)度(dù)对经营现金流没有(yǒu)造成大的影响，“事件性利空(kōng)下调至得这么(me)急、这么深，加上前(qián)期本身(shēn)园区类资(zī)产(chǎn)就(jiù)回调不少了，这(zhè)就是黄金坑。”不过，他(tā)也(yě)强(qiáng)调，最终还(hái)是落到(dào)租金收入(rù)受不受影(yǐng)响(xiǎng)，影响多大，估计园区会最终(zhōng)解决(jué)。

　　张江(jiāng)REIT紧急(jí)回应

　　扩募路上再迎接考验(yàn)

　　5月12日，OPPO宣布关停旗(qí)下芯片子公司(sī)哲库科技(jì)。随后5月12日晚(wǎn)，华(huá)安(ān)张江(jiāng)光大园REIT发布(bù)公告，紧急回应称(chēng)，哲库科(kē)技是其(qí)扩(kuò)募(mù)拟新购入基础设施资产张润(rùn)大(dà)厦的重要承租方之一，目(mù)前未收到哲库科技及OPPO方面关于停止执行(xíng)已(yǐ)签(qiān)租赁协议(yì)的通知。同时，在公(gōng)告中，华(huá)安张江光(guāng)大园(yuán)REIT进一步表示，原始权益人将(jiāng)继续(xù)密切关注哲(zhé)库科技后(hòu)续情况(kuàng)，积极(jí)做好相关应对。

　　此前，张江REIT因其一季报中披露的张江光大园项目出租率下降(jiàng)事项，一度二级市场价格出现回落(luò)。在随后召开的业绩(jì)说明(míng)会(huì)中(zhōng)管理人就(jiù)相关事(shì)项(xiàng)进行(xíng)了解(jiě)释说明，市场信(xìn)心(xīn)得到(dào)了一定(dìng)提振(zhèn)，二级市场价格表(biǎo)现(xiàn)也趋于平稳。据了解，张江 REIT在5月(yuè)11日召开的线上(shàng)和线(xiàn)下的扩募说明会上，运营团队表示了对张(zhāng)江光大园项(xiàng)目的信心，预计签署意向(xiàng)书和合同谈判中的储备(bèi)租户正常转(zhuǎn)化后，项目出租率(lǜ)将得到回(huí)升。没想(xiǎng)到仅过了不到(dà方差分析英文缩写，方差分析英文翻译o)三周(zhōu)的(de)时间，张江REIT的扩募之路(lù)又迎来了(le)新的考验。

　　因张江REIT的上(shàng)述公(gōng)告引(yǐn)起(qǐ)了(le)市场各方的广泛关注(zhù)，张(zhāng)江REIT拟(nǐ)扩(kuò)募购入项目(mù)的原始权益人相关负责(zé)人坦言(yán)，事发突然确实(shí)始料未及，在(zài)获悉OPPO关停哲库(kù)科技消(xiāo)息(xī)的第一时间即奔(bēn)赴现场进行了沟(gōu)通和核实工作，并(bìng)同步启动了应(yīng)急预案，排摸储备租(zū)户，积极应对(duì)哲库(kù)提前退(tuì)租的可能事项。由(yóu)于(yú)张润大厦是全国首批REITs申报扩(kuò)募项目，公司领导高(gāo)度重视，据悉新区(qū)国资委也高(gāo)度关注。

　　当谈(tán)及储备(bèi)租户(hù)情况，相(xiāng)关负责人介绍说，目前(qián)储(chǔ)备租(zū)户还是比较丰(fēng)富的(de)，覆盖了芯片测试、人工(gōng)智能、航天产业(yè)、信息技术等产业(yè)客户，租(zū)赁意(yì)向面积(jī)超(chāo)过了2万方。从意向储备转化为(wèi)实际(jì)租(zū)户需(xū)要(yào)一些(xiē)时间。

　　“我们(men)正在着手通过(guò)签署租赁意向书来尽快锁定(dìng)一些重(zhòng)要租户。虽然(rán)收了三个(gè)月履约(yuē)保(bǎo)证金给(gěi)了(le)我们(men)一(yī)些空间，但(dàn)本着对首批扩募、对市(shì)场(chǎng)负(fù)责的态度，我(wǒ)们肯定要全(quán)力与时间赛(sài)跑，把这些(xiē)面积在短期内完成去(qù)化(huà)。”相关负责人说道。

　　张江(jiāng)REIT已持(chí)有(yǒu)的(de)同区域的(de)张江光大园项目一季度末也有将(jiāng)近30％的(de)空置率，原始权益人(rén)有那(nà)么多储备(bèi)租户(hù)，之前(qián)的空置率为(wèi)何未能得(dé)到解(jiě)决(jué)。

　　对此(cǐ)相关(guān)负责人解释，张江光大园(yuán)一(yī)直以(yǐ)来都(dōu)坚持以市(shì)场化运营为导向，历史运营表(biǎo)现稳定，租户(hù)的调(diào)租和换租(zū)都(dōu)属于(yú)正常情况，而这次项目的大租户退租(zū)正好发生在市场活跃(yuè)度的短期低(dī)点，目前市场情(qíng)况已有(yǒu)所好转。在看到出租率(lǜ)下(xià)滑情况(kuàng)没有(yǒu)得到及时(shí)修复后，张江这边也作(zuò)了(le)一定的资源调配(pèi)和倾斜，引入(rù)了一(yī)些储备租户。

　　另外，张润(rùn)大(dà)厦和张江(jiāng)光大园项目在给租户(hù)的分隔空(kōng)间、交(jiāo)付标准、租金水平(píng)等方面也有一些差异化，张润大厦多(duō)是两千(qiān)多(duō)平的大平(píng)层，楼(lóu)的成新(xīn)度(dù)高(gāo)一些，单(dān)价也贵一些，张江光(guāng)大园单(方差分析英文缩写，方差分析英文翻译dān)层以一千平(píng)的面(miàn)积为主，还有一些独栋(dòng)形态的物业。租户(hù)自身(shēn)也(yě)会有诉求(qiú)，也会(huì)根(gēn)据自身需(xū)求和预算(suàn)挑选区(qū)域(yù)内的不同(tóng)物业。

　　“如果(guǒ)扩募完成以后，新(xīn)老资产的(de)管理人都变成(chéng)了一家，后续(xù)我们在资(zī)源共享和联(lián)合营(yíng)销(xiāo)方(fāng)面能更加(jiā)充分发挥协同效应，相信可(kě)以做得更好。”上述负责人补(bǔ)充说道(dào)。

　　最(zuì)后谈及(jí)对(duì)于张江REIT的定位和展望(wàng)，相关负责人(rén)表示，张江集团和张(zhāng)江高科目前在(zài)管(guǎn)资产约五百(bǎi)万方，还有一些其他在开(kāi)发(fā)的储备项目，这(zhè)些都将成为(wèi)张江REIT实现打造张(zhāng)江园区产业空(kōng)间资(zī)产上市(shì)平台目标的坚实后盾和(hé)储备资源。“我们非常重视张(zhāng)江REIT这个资本平台(tái)和它未(wèi)来的(de)发展。”相关负(fù)责(zé)人(rén)表示，“这次扩募是我们实(shí)现基金扩容的第一步(bù)，也是(shì)至(zhì)关重(zhòng)要(yào)的一步，眼下我们可(kě)能面临了一些突发情况需要解(jiě)决，但(dàn)是这(zhè)和我们在张江科学城这三十(shí)年建(jiàn)设发展过程中所经历的相比，只能算是一个非常小的插曲。我(wǒ)们(men)有信心(xīn)排除万难，尽一切可(kě)能化解(jiě)当前突发事(shì)件的(de)所(suǒ)有负面影响(xiǎng)，维持预期和市(shì)场的信心。”

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