OPPO宣布关(guān)停(tíng)旗下(xià)芯片子(zi)公司哲库科技，引发了公募(mù)REITs扩募风(fēng)波(bō)，如今，二级市场的影响仍未停(tíng)歇(xiē)。

　　Wind数据显示，5月15日(rì)，华安张江光(guāng)大园REIT开盘继续延续此前几日的(de)下(xià)跌走(zǒu)势，午后跌幅一度扩(kuò)大，尾盘有所(suǒ)拉升，全天收跌6.22％，最(zuì)近3个交易日跌幅超过(guò)9.69％。

　　此前，华(huá)安张江(jiāng)光大园REIT曾发布公(gōng)告，紧急回应(yīng)称，哲库科技是其扩募拟新购入基础设(shè)施资产(chǎn)张(zhāng)润大厦的重(zhòng)要承租方(fāng)之一(yī)，目(mù)前未收到哲库科技及OPPO方(fāng)面关于停止执行已签租赁(lìn)协议的(de)通知。同时，在公(gōng)告中，华(huá)安张江(jiāng)光大园(yuán)REIT进一(yī)步表示，原始权益人将继续(xù)密切关注哲库科技后(hòu)续情况，积(jī)极做好相关应(yīng)对(duì)。

　　此(cǐ)外，张江(jiāng)REIT拟扩募购入项(xiàng)目的原始权益(yì)人相关负(fù)责(zé)人也表示，近期(qī)已(yǐ)同步启动了(le)应(yīng)急预案(àn)，排(pái)摸储(chǔ)备租户，积极应(yīng)对哲库(kù)提前退租的可能(néng)事(shì)项。由(yóu)于(yú)张润大厦(shà)是全(quán)国首批REITs申报(bào)扩募项目，公司领(lǐng)导高度重视(shì)，浦东新区(qū)国资委(wěi)也(yě)高度关注。

　　多位业内人士表示，华安(ān)张江光大园REIT近(jìn)期市(shì)场(chǎng)波动较大，但(dàn)其实不动产(chǎn)公募REITs项目短期出租率下跌并不会从根本上影(yǐng)响其内外价值(zhí)，投资者应理性看待。

　　张江光大园REIT

　　二级市场价格(gé)继续波动

　　本(běn)周(zhōu)，OPPO关停旗下芯(xīn)片子公司(sī)哲库科技的事件继续扰动公募REITs市场。

　　Wind数(shù)据显示，5月(yuè)15日(rì)，华安张(zhāng)江光(guāng)大园REIT以(yǐ)3.726元的价格小幅低(dī)开，此后二级市场价格开始震荡走低，午盘收(shōu)跌6.17％。午后，华安张江(jiāng)光大园REIT跌幅一度扩大(dà)到8.30％，随后(hòu)价格(gé)有所回升，最终报(bào)收3.512元，全天(tiān)跌幅(fú)6.22％。

　　受近期(qī)不利消息影响，华(huá)安张江(jiāng)光大(dà)园REIT最近几个交易日二级市场价(jià)格(gé)表现欠(qiàn)佳(jiā)，5月11日以来(lái)，3个交易(yì)日(rì)跌(diē)幅(fú)达到9.69％，今年以来跌幅(fú)7.76％。不过，自(zì)2021年(nián)6月21日(rì)上市以来，华安张江光大园REIT累(lèi)计(jì)涨幅(fú)超(chāo)过24％，在全市场公募REITs中位居前列。

　　从5月15日公募REITs市场整体表现上看，目前(qián)上市的8只产业园区基础设施REITs中(zhōng)，仅博时招商(shāng)蛇(shé)口(kǒu)产业(yè)园REIT微幅上涨，其余7只(zhǐ)均有不同程度下跌，8只(zhǐ)产业园区基础(chǔ)设施REITs5月(yuè)15日(rì)平(píng)均跌幅1.38％。今年以来平均(jūn)跌幅5.17％。

　　“此前(qián)，张江REIT一季报中已经(jīng)披(pī)露(lù)张(zhāng)江光(guāng)大(dà)园项目出(chū)租率(lǜ)有所下降，如(rú)今拟扩募的(de)项目又遭遇突发事(shì)件，因此(cǐ)导致二级市场价格出现波动(dòng)。”一位业内人士分析称。

　　不过(guò)，在上述人(rén)士(shì)看来，尽管出(chū)于(yú)风险规(guī)避的(de)原(yuán)因(yīn)，最近几个交易日场内(nèi)资(zī)金有所流(liú)出，但(dàn)是，不动产公募(mù)REITs项(xiàng)目(mù)短(duǎn)期出租(zū)率(lǜ)下跌并不(bù)会从根本上影响(xiǎng)其内外价值(zhí)。

　　他(tā)也同(tóng)时表(biǎo)示，目(mù)前随梭子蟹什么时候上市，舟山梭子蟹什么时候上市(suí)着二级(jí)市(shì)场价格下跌，风险也得到一定(dìng)释(shì)放，但是价格(gé)涨跌(diē)会受到基本面、情(qíng)绪面(miàn)等(děng)多(duō)重因素(sù)影响，不(bù)好判断价(jià)格是不是已经(jīng)完全触底。

　　此外，还有一(yī)位业内人士(shì)表示，今(jīn)年整(zhěng)体REITs市场表现(xiàn)低(dī)迷，不少产(chǎn)品(pǐn)年内(nèi)二级市(shì)场跌(diē)幅较大，其实有些隐含收益率高的产品(pǐn)具备一定的(de)投资价值，很适合稳健类(lèi)投资者(zhě)。此(cǐ)外(wài)，伴随着经济(jì)复苏(sū)的步伐，产(chǎn)业园(yuán)区(qū)、物(wù)流类等(děng)REITs产品具备一定的投资价值。

　　先锋瑞驰私(sī)募基金执行董事高如星(xīng)对此表示，若张江园区最(zuì)终能(néng)顺(shùn)利(lì)解决招商，平(píng)稳过度对经营(yíng)现金流没有造成大的(de)影(yǐng)响，“事件性利(lì)空(kōng)下调至(zhì)得(dé)这么急、这么深，加上前期(qī)本身园(yuán)区类资产(chǎn)就回调不少(shǎo)了(le)，这就(jiù)是(shì)黄金(jīn)坑。”不(bù)过，他也强调，最终还是落(luò)到租金收入受不受(shòu)影响，影响多(duō)大，估计园区会(huì)最终解决。

　　张江REIT紧急回应

　　扩募路上再迎接考验

　　5月12日，OPPO宣布关停旗(qí)下芯片子(zi)公(gōng)司哲库科技。随后5月12日(rì)晚，华(huá)安张(zhāng)江光(guāng)大园(yuán)REIT发布公告，紧(jǐn)急回应称，哲库(kù)科技是其扩募拟新购入基础(chǔ)设施(shī)资(zī)产张(zhāng)润大厦的重要承租方之(zhī)一，目前未收到哲库科技及OPPO方面(miàn)关于停止执行已签租(zū)赁协议的通知。同时，在公告中(zhōng)，华安张江(jiāng)光(guāng)大园REIT进一步表(biǎo)示(shì)，原始权益人将继续密切关注哲库科(kē)技后续(xù)情况，积极做(zuò)好相关应对。

　　此(cǐ)前，张江REIT因其一(yī)季报中披露的张江光大园(yuán)项(xiàng)目出(chū)租率(lǜ)下降事项，一度(dù)二级市场价格(gé)出现回落。在随后(hòu)召(zhào)开的业绩说明会中管理人就相(xiāng)关事项进行了(le)解释说明，市场信心得到了一(yī)定提振，二级(jí)市(shì)场价(jià)格表现(xiàn)也趋于平稳。据了解，张江(jiāng) REIT在(zài)5月11日召开的线上(shàng)和线下的(de)扩募说明会上(shàng)，运营(yíng)团队表示(shì)了对张江(jiāng)光大园项目的信心，预计(jì)签署意向书和合同谈判中的储(chǔ)备租户正(zhèng)常转化(huà)后(hòu)，项目出租率将得到回升。没想(xiǎng)到仅(jǐn)过了不到三(sān)周的时间，张江(jiāng)REIT的(de)扩(kuò)募之路又迎(yíng)来了(le)新的(de)考验。

　　因张(zhāng)江REIT的上述公告引(yǐn)起了市(shì)场(chǎng)各方(fāng)的广泛(fàn)关注，张江REIT拟扩募(mù)购入项目的原始权益人相关负(fù)责(zé)人坦言(yán)，事发突然确实(shí)始料未及(jí)，在获悉OPPO关停哲库科技消息(xī)的(de)第(dì)一时(shí)间即奔(bēn)赴现场进行了沟通和核实工作(zuò)，并同(tóng)步启动了应急预(yù)案，排摸储备租户，积极应(yīng)对哲库(kù)提前退租的(de)可(kě)能事项。由于张(zhāng)润大厦是(shì)全国首批REITs申报扩募项目，公司(sī)领导(dǎo)高度重视，据(jù)悉新区国资委(wěi)也高度关注。

　　当谈及(jí)储备(bèi)租户情况，相(xiāng)关(guān)负责人(rén)介(jiè)绍说(shuō)，目前储备租户还是比较丰富的，覆盖了芯片测试、人(rén)工智能、航天产业、信息技术等(děng)产业客户，租(zū)赁意向面积超(chāo)过了(le)2万方(fāng)。从意向储备(bèi)转(zhuǎn)化(huà)为实(shí)际租户需要一些时间。

　　“我们正(zhèng)在着(zhe)手通过签署(shǔ)租赁意向书来尽快锁定一些重要租户。虽然收了三个月履(lǚ)约保证金(jīn)给了(le)我们一些空间，但本着对首批扩募、对市(shì)场负(fù)责(zé)的(de)态(tài)度，我们肯(kěn)定要全力与时间赛跑，把这些(xiē)面积(jī)在短期(qī)内完(wán)成去化。”相关负(fù)责人说道。

　　张江REIT已持有(yǒu)的同区域的张(zhāng)江光大园项目一季度末也有将近30％的空(kōng)置率，原始权(quán)益人(rén)有(yǒu)那么多储备租户，之前的空置率(lǜ)为何未能(néng)得到解决。

　　对此相关负责人解释，张(zhāng)江(jiāng)光大园一(yī)直(zhí)以来都坚持以市场(chǎng)化(huà)运营为(wèi)导向，历史运营表现稳定(dìng)，租户(hù)的调租和换(huàn)租都属于正常情(qíng)况(kuàng)，而这次项目的大租(zū)户退租正好发生在(zài)市场(chǎng)活跃度的短期低点，目前市场(chǎng)情(qíng)况(kuàng)已有(yǒu)所好转。在看(kàn)到出租率下滑情况没有得到及时修复后，张(zhāng)江(jiāng)这边也作(zuò)了一定的资源(yuán)调配和倾(qīng)斜，引入了一些储备租户。

　　另外，张润(rùn)大厦和张江光大园(yuán)项目在(zài)给租户的分(fēn)隔空间、交付标准(zhǔn)、租(zū)金水平等方面也有一些差异化，张润大厦(shà)多(duō)是两千多平的大平层，楼的成(chéng)新(xīn)度高一(yī)些，单价(jià)也贵一些(xiē)，张江光大园(yuán)单(dān)层以一千(qiān)平的面(miàn)积为主，还有一些独栋形态(tài)的物业。租户自身也会(huì)有诉求，也(yě)会根据(jù)自身(shēn)需求和(hé)预算挑选区域内(nèi)的(de)不同(tóng)物业。

　　“如果扩(kuò)募完成(chéng)以后，新(xīn)老(lǎo)资产(chǎn)的管理人都(dōu)变成了一家，后续我(wǒ)们在资源共享和(hé)联合营销方面(miàn)能更加(jiā)充分(fēn)发挥(huī)协(xié)同效应，相信可(kě)以做(zuò)得更(gèng)好(hǎo)。”上述负责人补充说道(dào)。

　　最后(hòu)谈(tán)及对于张(zhāng)江REIT的定位和(hé)展望，相梭子蟹什么时候上市，舟山梭子蟹什么时候上市关负责人表示(shì)，张江集团(tuán)和(hé)张江高科目前在(zài)管资(zī)产约五(wǔ)百万方，还有一些(xiē)其(qí)他(tā)在开发(fā)的储备项目，这些都将(jiāng)成为张(zhāng)江REIT实现打(dǎ)造张江园区产业空间资(zī)产上市(shì)平台目标的坚(jiān)实(shí)后盾和储备资源。“我们非常重视张江REIT这个(gè)资本(běn)平台和(hé)它未来(lái)的发(fā)展。”相(xiāng)关负责人表示，“这(zhè)次扩募是我们实(shí)现基金扩(kuò)容(róng)的第(dì)一(yī)步(bù)，也是至(zhì)关重(zhòng)要(yào)的一步(bù)，眼下(xià)我们可能面临(lín)了一(yī)些突发情况需要解(jiě)决，但是这和我们在张江科学(xué)城这三十(shí)年建设发展(zhǎn)过程中所经(jīng)历的相比，只能算(suàn)是一(yī)个非常小的插曲。我们有信(xìn)心排除(chú)万难，尽一切(qiè)可能化解当前突发(fā)梭子蟹什么时候上市，舟山梭子蟹什么时候上市事件的所有(yǒu)负(fù)面影响，维持预期和(hé)市场(chǎng)的信心。”

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